BFH zur erweiterten Kürzung: Keine gewerbliche Prägung trotz 13 Grundstücksverkäufen – adhp Rechtsanwälte klärt auf

Mit Beschluss vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine für die Immobilienwirtschaft bedeutende Entscheidung getroffen: Verkauft eine Gesellschaft eine größere Anzahl an Objekten erst im sechsten Jahr nach Erwerb, kann dies nicht automatisch als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden – und die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bleibt möglich.

Diese Entscheidung stärkt insbesondere kapitalverwaltende Immobiliengesellschaften, die in komplexe Konzernstrukturen eingebunden sind. Als Kanzlei für Steuerrecht und Immobilienbesteuerung mit Sitz in Karlsruhe erläutern wir von adhp Rechtsanwälte die Hintergründe.

Worum ging es?

Eine GmbH, Teil eines Immobilienkonzerns, hatte im Jahr 2007 mehrere vermietete Objekte erworben. Im Jahr 2012 verstarb einer der Geschäftsführer überraschend. Im Jahr darauf – also 2013 – wurden dreizehn Immobilien veräußert. Das Finanzamt sah darin rückwirkend einen gewerblichen Grundstückshandel und versagte die erweiterte Kürzung bereits für das Jahr 2011.

Das Finanzgericht und nun auch der BFH widersprachen: Die bloße Anzahl von Verkäufen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums begründet noch keine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend sei vielmehr die Gesamtabwägung der Umstände – insbesondere, ob von Beginn an eine Verkaufsabsicht bestand.

Was ist die erweiterte Kürzung?

Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG können Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ihre Mieteinnahmen aus Gewerbesteuer freistellen lassen – das nennt sich „erweiterte Kürzung“. Sie greift jedoch nicht, wenn ein sogenannter gewerblicher Grundstückshandel vorliegt – typischerweise angenommen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb veräußert werden (sog. Drei-Objekt-Grenze).

Die Entscheidung des BFH im Detail

Der BFH hat klargestellt:

• Die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren bleibt ein starkes Indiz für gewerblichen Grundstückshandel – ist aber nicht starr.
• Verkäufe nach Ablauf von fünf Jahren – selbst in hoher Zahl – führen nicht automatisch zum Wegfall der erweiterten Kürzung.
• Eine Verkaufsabsicht muss bereits beim Erwerb bestanden haben – dies konnte im Streitfall nicht festgestellt werden.
• Sonderumstände wie der Tod eines Geschäftsführers dürfen bei der Einzelfallbeurteilung berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für Immobiliengesellschaften?

Die Entscheidung bringt Rechtssicherheit für immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften – insbesondere dann, wenn der Fokus zunächst auf Vermietung liegt und erst später Veräußerungen erfolgen.

adhp Rechtsanwälte berät regelmäßig GmbHs, Holdings und Immobilientochtergesellschaften im Spannungsfeld von Grundstücksveräußerung und Gewerbesteuerrecht.

Unsere Empfehlung:

Als Fachanwalt für Steuerrecht und zertifizierter Berater für internationales Steuerrecht empfehle ich, Rechtsanwalt Daniel Purbs, Unternehmern hier:

• Halten Sie bei jeder Objektveräußerung die zeitlichen Abstände, die Anzahl und die Dokumentation der ursprünglichen Investitionsabsicht fest. 
• Im Zweifel: Keine Vorbereitungshandlungen im Fünf-Jahres-Zeitraum, die als Verkaufsabsicht gedeutet werden könnten (z. B. Umbau, Teilung, Verkaufsanzeigen).
• Besondere Umstände gut dokumentieren (z. B. personelle Veränderungen, Erbfälle, Strukturänderungen).

Beratung durch adhp Rechtsanwälte

Sie sind Geschäftsführer einer immobilienverwaltenden Gesellschaft oder planen größere Grundstücksveräußerungen im Konzernverbund? Wir begleiten Sie dabei, die erweiterte Kürzung rechtssicher abzusichern – und unterstützen Sie bei der Abwehr von Gewerbesteuerrisiken.

Kontaktieren Sie uns gern für ein Beratungsgespräch mit Rechtsanwalt Daniel Purbs, Fachanwalt für Steuerrecht und zertifizierter Berater für internationales Steuerrecht.

adhp Rechtsanwälte – Ihre Kanzlei für Steuerrecht, Unternehmensstrukturierung und rechtssichere Gestaltung.