Neues BFH-Urteil: Veräußerungsgewinn bei Grundstücksübertragung mit Schuldenübernahme bei Übertragungen innerhalb der Zehnjahresfrist

Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb auf ein Familienmitglied überträgt und dabei auch noch Schulden mitüberträgt, muss mit einer Einkommensteuerpflicht rechnen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 11.03.2025 (Az. IX R 17/24) erneut klargestellt: Auch innerhalb der Familie kann eine Grundstücksübertragung als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft gelten, wenn eine Gegenleistung – wie etwa die Übernahme von Verbindlichkeiten – erfolgt.

Hintergrund des Falls

Ein Vater hatte im Jahr 2014 ein Grundstück für 143.950 € gekauft. Die Finanzierung erfolgte teilweise durch ein Bankdarlehen. Im Jahr 2019 – also innerhalb der sogenannten Zehnjahresfrist – übertrug er das Grundstück an seine Tochter. Diese übernahm die auf dem Grundstück lastenden Schulden in Höhe von 115.000 €. Der Verkehrswert des Grundstücks lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 210.000 €.

Das zuständige Finanzamt teilte den Übertragungsvorgang in zwei Bestandteile:

• Entgeltlicher Teil: 115.000 € (entspricht der übernommenen Schuldenlast),
• Unentgeltlicher Teil: Differenzbetrag zum Verkehrswert.

Den entgeltlichen Teil sah es als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) an – mit der Folge, dass der Vater Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen musste.

Entscheidung des BFH zum Veräußerungsgewinn bei Grundstücksübetragungen

Der BFH bestätigte die Sichtweise der Finanzverwaltung. Wird ein Grundstück übertragen und übernimmt der Erwerber im Gegenzug Schulden, so handelt es sich regelmäßig um einen teilentgeltlichen Vorgang. Der entgeltliche Anteil unterliegt – wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird – der Einkommensteuer. Maßgeblich sei nicht, ob Geld fließt, sondern ob der Übernehmer wirtschaftlich eine Gegenleistung erbringt.

Steuerrechtlicher Hintergrund

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt: Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken unterliegen dann der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Bereits durch die Übernahme von Verbindlichkeiten entsteht – so der BFH – eine Gegenleistung. Damit wird der Vorgang als (teilweise) entgeltlich eingeordnet und die Steuerpflicht ausgelöst.

Warum das Urteil für Immobilieneigentümer relevant ist

Viele Immobilieneigentümer planen Übertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder aus familiären Gründen. Dabei wird häufig übersehen, dass auch scheinbar unentgeltliche Übertragungen – etwa auf Kinder – steuerpflichtig sein können, wenn Schulden mitübernommen werden. Dies kann zu erheblichen Steuerzahlungen führen, insbesondere wenn der Wertzuwachs seit Erwerb des Grundstücks hoch ist.

Auch spielt die Frage der Wertaufteilung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Teil eine wichtige Rolle für die spätere steuerliche Behandlung – sowohl bei der Einkommensteuer des Veräußerers als auch im Hinblick auf etwaige Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

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